房地产刚兴起时，城市人多房少，供不应求。每年超千万农村人口进城，他们想长期发展需买房，所以城市人和进城农村人对房需求大。那时房价普遍上涨，房子一直升值。

房子供不应求的时代已过去，近年开发商不断建房，市场供应量在增，而因房屋老化淘汰的极少，因房子寿命长，每年市场房子数量急剧增加。

影响楼市供求关系的另一因素是炒房客退场。过去房价大涨，房子是热门投资品，如今房价稳定，盈利空间小、风险高，炒房客离场，需求减、抛售增，二手房供应量增加。

从多方面分析可知，楼市供求关系在变，从供不应求到供大于求，买房市场也变了。未来 10 年，供求逆转影响房价，有 3 类房子应脱手，购房者也应避开。

第一类：房龄已达 20 年及以上的老旧房子。

有人称买老房不看房龄看品质，但多数时候房龄越长品质越差。买房时，房龄超 20 年的老房应避开，手中老房有出售机会也应尽快脱手，房龄增房子越不值钱越难卖。

老房子的设施设备老化，外观老化尚可接受，内部设备老化易出故障，如通电、水管、天然气管道等老化。彻底更换费用高，多数人买老房为省钱不愿花，可省钱也带来麻烦，如水管影响水质漏水，天然气和通电线路有安全隐患。

老房子户型设计落后。房龄 20 年以上的多为上世纪建，户型较今落后。如今大多方正，空间利用率高且南北通透，采光通风好。而老房子多有奇怪户型，不符现代人居住习惯。

第二类房子是物业服务水平欠佳的那种。

近些年来，物业服务水平不一，让很多业主对物业失望，甚至有人称无需物业也能过得好。其实业主需要的是服务水平高的物业，离开物业，安保、绿化、保洁都无法保障，遇到事也不知找谁。

许多业主说不需要物业，实则是不满，物业乃生活必需。但不良物业服务令人烦恼，有的态度恶劣，有的乱收费，有的办事效率低，这会让业主气愤，影响居住体验。

未来人们生活水平提升，对物业要求会变高，服务差的房子会遭嫌弃被淘汰。若手中有服务差的房子，应尽快脱手。

第三类为小产权房。它是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关合法手续，不能像普通商品房那样进行市场交易。

农村的小产权房无法进行确权，也绝不能借助确权让其违法用地变得合法。

长期以来，人们买小产权房，一是因其房价低，二是盼其转正。但国家态度明确，小产权房属违法用地建的房子，不能确权和转正。

许多人买小产权房是盼其能转正，可若转正无望，相信很多购房者就不会再买，其受众会变小。且小产权房本身违建，建设质量没保障，居住存在安全隐患。