最近，记者在走访了铁岭这套学区房周边小区，询问当地中介后，得到了这样的回答：辽宁铁岭，3．8万元可以买一套34平米，靠近第十小学的学区房，周边配套齐全。

然而这并不是个例，同一小区另一套房的价格是4万，房子的缺点除了楼层处于顶楼、坡顶等学区房的通病外，没有更多的缺点了。

一、学区房不抗跌了吗？

学区房一直是楼市中的翘楚：

深圳最贵的片区在深圳湾，很多人以为深圳湾1号是深圳最贵的房子，其实不然，深圳最贵的房子是学区房，比如百花片区、华强北、香蜜湖等。

越是老破小，越值钱，下图左边是国城花园（福田百花区），右边是深圳湾1号。

价格上两者旗鼓相当，甚至国城花园还要压深圳湾1号一头。（深圳湾1号小区均价20万，国城花园小区均价21万）

2016年，北京西城区的文昌胡同，一间不到12平米，满是杂草的学区房，卖了530万，一平米46万。

学区房还是那个学区房，所在城市不同，身份和价值截然不同。

2019年铁岭被列入国家衰退城市，也就是资源型衰退城市，与之前在网上名气颇高的鹤岗一样，因为城市产业结构问题，人口流失，房价下跌。

铁岭还有一层特殊的身份——处于东北

二、东北经济下滑

东北人口流失的根源众说纷纭，比如产业结构、天气寒冷、官本位等等。不过，东北人口正在流失确是不争的事实。

2019年，中国经济增长6．1％，经济总量达到99．1万亿，分区域看，东部、中部、西部和东北地区对经济增长的贡献率分别为49．9％、24．9％、21．6％和3．6％。

东北对全国经济增长的贡献比西部地区还少了一大截，全国最低。

2019年，东北地区经济增速4．5％，区域经济总量占全国的5．1％，比2018年下降0．4％个百分点。

东北地区经济总值与增长

三、东北人口流失

2009年到2019年，辽宁省人口持续流出，这十年时间，辽宁省小学生人数减少了30万人，其中铁岭就减少了6．2万人。

最近十年，辽宁只有沈阳市和大连市的小学生数量在增加，其他区域全部下降，而且降幅普遍较大，同一时间，全国的小学生人口增长4．9％，辽宁省小学生数量却下降了13．5％。

东北三省除了辽宁省，吉林和黑龙江人口同样在流失。

2009年吉林省总人口2739．55万人，2019年吉林人口为2690．73，十年减少48．42万人；

2009年黑龙江总人口3826万人，2019年黑龙江人口为3751．3万人，十年减少74．7万人。

如果看小学生数量，下降比例更为厉害：

黑龙江省10年间小学生数量由31．2万减少到21．5万，下降31．1％；

吉林省10年间小学生数量由146．1万减少到118．6万，下降18．4％。

而辽宁省小学生数量十年间下降13．5％，已是三省中情况最好的省份。

小学生人口减少的幅度远大于总人口减少的速度，更能说明东三省人口流失的问题。

四、决定房价的因素

长期来看，人口是决定房价的第一要素。

人口增减存在虹吸效应，人口持续流入的城市，为城市发展提供足够的动力，产业也能得到优化发展，社会资源又会持续向这里聚集，从而又会吸引更多的人口流入。

比如一二线城市，特别是一线城市人口流入的速度非常快，过去9年，深圳、北京、广州、上海的小学生人数分别增长了72．7％、44．3％、33．9％、17．7％，如果北京和上海不限制人口，小学生人数的增长速度还会更快。

人口流失的城市，因为人才缺乏，产业空心化，工资涨不上去，人口又会进一步加速流失。

3．8万一套学区房，意味着在人口流失的大环境下，学区没有神话，学区也需要一个城市的高收入群体来支撑，如果这部分人口已经开始流失，还会有谁去争相购买学区房呢。

留不住人口的城市，学位价值也会退化。

未来中国的一些城市会“消失”，地级市变区县、区县成乡镇···