这次房价下跌或是不可逆的！

sofun · 发表于 2023-5-17 10:37:33

近三年，房地产遭受了前所未有的危机，房价也不再像以前一样如此坚挺了，不少城市的房价已经开启了下跌态势，很多人很关心，这次下跌是短暂还是会持续下去？
要回答这个问题，我们得先弄清楚房价究竟为何上涨，而又是为何下跌？
有人可能说是因为政策的问题。实际上，我们仔细思考一下，仅仅是政策导致的房地产出现这么大的危机吗？显然不是！
从2010年以来，国内房地产市场实现了长达10多年的大牛市，房价的上涨速度也是惊人的。以深圳的房价为例，不少小区的房价从2010年以来实现了接近10倍的涨幅，试问还有什么投资品能够带来如此大的财富效应。
但这些都是表象，是市场呈现出来的结果。目前这个市场上很多人喜欢以结果推导结果，最典型的例子就是未来房价之所以还会继续上涨的原因是过去房价一直在涨。虽然这个例子听起来很荒谬，但是市场上不少人是信了。
还有一种论调认为房价还要继续上涨的理由是，未来货币还是呈现扩张态势，房价必然会涨。从这个点出发来看房价的人应该还是有点专业知识，但如果仅仅从这个点来看，就有点盲人摸象了，以偏概全。货币与信贷扩张不会必然带来房价的上涨，也可能是股票上涨，也可能是其他大类资产价格的上涨。
那么我们再回到最初的问题，过去10多年里，国内的房价持续上涨的因素究竟是什么？
我认为，这个原因不是单一，而是复合的，也是复杂的。过去房价的上涨是由经济增长、住房供需不平衡、人口（增长与流动）红利、货币与信贷扩张、心理预期等多样因素共振才实现房价如此长周期的上涨。这些因素单独拿出来，大家或许都很清楚很明白，但很多人却不愿意放在一起来看。
如果过去房价的上涨是由这些因素共振实现的，那么如何去判断房价未来的走势，是不是也应该从这几个因素综合来看？
经济增长方面，未来十年国内的经济增速不可能再像过去十年一样高速增长的。大家或许感受到、或看到一些新闻报告，国内经济增长的压力在最近几年明显增大。
人口红利方面，“七普”的数据出来之后，让大家已经感到隐隐不安了，中国步入老龄化或许比想象中要快，所以“三胎”政策旋即出台。显然，人口红利在消退。
住房供需方面，经过过去20年的大建设、大开发，国内住房整体早已实现供需平衡，目前只有极少数城市存在结构化的供不应求。但从经济学理论来看，国内房价也难以上涨了。
货币与信贷政策方面，首先我们不能非常笃定未来的货币与信贷政策就一定呈现扩张态势。即便整体是扩张的，那也是会呈现周期性的。另外，目前政策的导向是将资金引流到实体经济里。
最后说说心理因素。房价能够在短时间上涨这么快，心理因素起到一定作用。由于房价的上涨，导致一些购房者会认为房价“只涨不跌”，这种心理预期的加强导致大家跑步入市。但是心理预期这东西是最脆弱的。随着部分城市房价的下跌，以及法拍房的增加，这种房价“只涨不跌”的共识在逐渐瓦解，心理预期就会崩塌。
抽丝剥茧的理解房价涨跌的原因，我们会才能明白房价为何涨为何跌？经过上述的分析，想必大家对文中开头的问题已经有了答案：
房价这次下跌可能是不可逆的！

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