深圳楼市又开始下跌了！

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　　随着五月份的到来，楼市“金三银四”已然落幕。

　　在3月，深圳房地产市场振奋人心，在仍执行严控政策的情况下，二手房成交量也是蹭蹭蹭往上涨。

　　然而，4月并没有延续这份向上行情，房价也在连续3个月向上走之后，首次出现了下滑态势。

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　　依乐有家数据，过去的4月份，深圳全市二手房住宅过户量3192套，环比3月跌了19%，但与2022年同期相比，涨了72%，依然是近两年来为数不多过户量破3000套的一个月。

　　

　　梳理4月深圳楼市，牵动着各方神经的新政主要有两个。

　　一是重塑保障房体系，明确将取消安居房、人才房，取而代之的将是公租房和共有产权房。具体有哪些影响，详细可回顾《》。

　　二是放开指导价政策，银行在放贷的时候，不再参照二手房指导价。

　　从开始到结束，指导价政策已经实施2年多，先前非理性上涨的部分区域，现在整体跌了2-4成，很好地起到了降杠杆的作用。

　　当前深圳二手房市场，超7成房源都是接近指导价成交，低于指导价成交的房源，其占比正在进一步减少。

　　

　　肉眼可见的，市场开始回归到理性状态。

　　放开指导价政策于市场而言，不是打了兴奋剂，而是稳定剂。

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　　前两周指导价调整政策之后，个别业主按捺不住连夜跳价，但这只是个别现象，大部分业主的心态都相对比较平和。

　　甚至有一小部分着急卖房的业主，为了尽快把房子卖出去，趁着预期向好稍微下调价格。

　　数据显示，全市挂牌价持续处于下降区间，4月挂牌均价，环比跌了0.5%；下图可以看到，大部分片区挂牌价在-1%~1%区间波动，几乎是一片绿油油。

　　

　　今年一季度，市场复苏迹象明显，深圳二手房成交价也由负转正，这种态势连续维持了3个月。

　　直至4月再次出现下滑，环比跌幅2%，回到了2022年年末的水平。

　　

　　总体来说，4月份深圳二手房住宅市场表现不如3月份，但仍处于近两年的较高位。房价整体涨上去后又跌下来了，不过这个数据是平均值，严格来说，有的地方表现良好，有的地方表现欠佳。

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　　相比之下，深圳新房市场却有所回升。

　　深圳新房住宅在3月环比高增长的基础上，4月再度上涨了10%，网签量达3505套。

　　2021年、2022年同期的这个网签量，分别为3502套、2851套。

　　

　　不过目前深圳新房的供应与库存，还是值得重点关注。

　　和3月份新房海量供应比起来，4月份供应有所减少，主要集中在龙岗区与光明区，紧接着就是坪山区。

　　截至4月底，深圳新房住宅库存404万㎡，去化周期达15.3个月，是近12个月的最长去化周期。

　　

　　一边是还没有卖完的存量新房，一边是源源不断的新增供应，这种情况下，开发商必然会继续维持内卷趋势，价格向购房者倾斜，这是前几年所没有的待遇。但作为购房者，在做选择的时候，还是要尽量避免新房供应和库存量很大的区域。

　　无论是买二手房还是新房，板块价值都应该放在前面。

　　特别在当下，深圳楼市正经历一轮大洗牌，买错房的代价将变得越来越高。

　　结

　　金三银四虽然过去了，但楼市复苏依然是当前各地的主要任务。

　　就在昨天，上海公积金购房新政正式落地，多子女家庭在上海市购首套房，最高贷款限额上浮20%，最高可多贷24万。

　　

　　之前深圳、广州也有推出过这个政策，力度谈不上多大，甚至可以说很小。但最近由一线城市所展开的新一轮松绑潮，信号非常明显，像这样的利好政策后面还会有很多，除非市场已经修复到完全不需要利好政策来稳预期。

　　前几天的大会也强调了，坚持房住不炒定位，支持刚性和改善性住房需求。不到非不得已，一线城市都不会使出压箱底的大招。

　　1、深圳4月楼市虽然有所回落，但最坏的时刻已经过去，绝大部分片区都回到了理性水平。

　　2、在指导价政策调整之后，会盘活部分二手房市场成交量，但价格短时间内也难有大的反转。

　　3、一线楼市松绑已经开始了，接受这个现实，后面的5月数据很重要，将直接影响下一个利好政策与其力度。

　　4、作为买家，相对前几年房价高峰期，现在的市场很友好，可以在有价值有潜力的片区去挑选优质房源。

　　5、作为卖家，如果当前不着急卖房，可以再等等；如果是着急卖房，当下市场还不具备坐地涨价的条件。

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