北方房价集体“下跌”？原央行副行长：要做好泡沫破灭...

宋雨

再过十几天2020年就要过去了，今年的楼市走势基本上也已经定型。回顾今年的房价走势，今年到底是跌了还是涨了呢？谈到这个问题，大家就众说不一了。在今年上半年，以深圳、东莞、南京、成都、杭州、苏州、西安等城市的楼市都出现了过热的现象，房价也出现了明显上涨，更是出现了“日光盘”、“秒光盘”、“排队摇号抢房”等现象。所以对于这样房价上涨的城市居民来说，今年房价确实上涨了。另外从全国楼市的总体来看，今年全国平均房价也在上涨，在今年7、8、9三个月，全国平均房价连续3个月突破万元大关。如果从这些方面来看，确实今年房价在上涨。

但是，大家也都知道，2020年对于房地产行业来说是一个非常艰难的一年，全国大部分城市房价其实都下跌了，特别是北方城市房价，用集体“沦陷”来形容都毫不为过。比如在北方的大城市中，北京和北京周边环京房区域、郑州、青岛、济南、石家庄、沈阳、哈尔滨、太原等城市，作为北方的大城市，这些城市的房价从今年以来都出现了明显下跌，甚至一些城市的房价下跌幅度还非常大。其实对于这些房价下跌的北方城市，其房价从2017年下半年以后走势就开始疲软了，从2019年下半年央行开始严查违规资金流入楼市之后，这些城市的房价就开始一直在缓慢下跌，一直跌到了现在。

就比如青岛的房价，从2017年开始，青岛的房价走势就不容乐观，而从这两年开始，青岛的房价就开始出现明显下跌。特别是今年青岛郊区的房价，跌幅更是非常明显，一些楼盘推出的特价房的单价要比之前购房者购买的价格低3000元/平方米左右，这意味着之前购买房子的人在房子还没交付的情况下就已经亏损了30多万。还比如郑州，郑州作为北方经济发展最快的几个城市之一，这几年房价走势也开始低迷起来。今年以来，虽然郑州主城区房价没有出现明显下跌，但是郑州郊区的房价真的下跌非常明显。如郑州东区的绿博片区和郑州西面的荥阳片区，这些地方的房价普遍下跌了15%到25%之间，更是有楼盘售价直接从12000元/平方米降到了7500元/平方米左右。

不仅仅是这些北方的大城市，就是房价异常坚挺的三四线城市的房价，在北方，这些城市的房价在今年也有所松动，这主要是因为二手房房价下跌的原因。在过去几年，由于三四线城市房地产市场规模小，并且有棚改货币化安置项目不断给这些城市楼市“输血”，所以在调控政策出台之后，三四线城市的房价还在继续上涨。但是今年以来，不少北方三四线小城市的房价不断降低，比如大庆、周口、廊坊、保定、南阳、鹤岗、阜新等城市的房价，从今年以来都出现了不同程度的松动和下跌。

为什么今年的房价，特别是北方城市的房价会出现集体下跌呢？笔者认为，有以下2点原因：

1、调控政策不断收紧，对炒房现象的打击不断，供需关系发生变化。

从2016年9月份以来，国家对房地产行业调控政策就不断收紧，同时根据因城施策的调控手段，对楼市过热的城市不断加大调控力度和对炒房现象的打击力度。特别是2019年下半年央行开始严查违规资金流入楼市和今年9月份央行和住建部划给“三条红线”新规之后，不但让人们看到了国家对房地产行业调控的决心，更是给了房企巨大的资金压力。所以房企们在这种调控政策下，不得不降价促销回笼资金缓解资金链压力，同时降低负债率。

在房企不断降价促销和国家的调控政策之下，炒房客也看不到了房价大涨的希望，继续投资房产和持有房产只会增加成本，甚至还可能亏损。因此从今年年初以来，全国各地的二手房市场都出现了二手房房源激增的现象，导致二手房供给严重大于需求，也导致了二手房房价的下跌。购房者现在不仅仅在抛售二手房，同时投资房产的炒房客也少了。所以现在不管是新房市场还是二手房市场都出现了高库存现象，并且二手房的售价在降低，给新房市场造成了冲击。最终，就算是以前死撑不降价的三四线楼市，现在也开始降价了。

2、北方城市房价没有经济、产业和人口的支撑

在同样的调控政策下，北方城市的房价和南方城市的房价出现了截然相反的优势，这说明了什么呢？房子在除去投资概念之后，更多了就是居住了，这说明北方城市的房价没有人口的支撑。为什么会没有人口支撑呢？其实说到底还是经济和产业链的差距。就比如北京周边的环京房和上海周边的城市房价差距一样，北京作为首都，其都是大企业总部和高科技互联网企业，并没有产业链需要外移，所以北京周边的那些城市虽然楼市有环京概念，但是并没有享受到北京经济产业转移和人口转移的福利。而上海就不同了，上海以前存在着大量的制造业和手工业等产业链，随着上海的发展，这些产业链被迫向外迁移，所以上海周边城市不但楼市有环沪概念，同时也享受到了上海产业链外移的福利。

另外最近几年，北方大城市的经济确实和南方大城市的经济差距越来越大，今年上半年全国经济排名前10的城市，北方仅仅只有北京和天津，并且天津还在第10名，随着武汉经济的复苏，天津很快会被挤出前10名。城市经济发展不行，对人口的吸引力就不足。人口流入慢或者人口不断流出，对住房的需求自然就小，房价也很难上涨。就比如东北的城市，现在都面临人口不断外流的问题，所以东北三省的城市这几年房价走势都不好。

从以上2点可以看出，北方城市房价的下跌一方面是住房资源过剩，房价严重偏高，另一方面是经济发展不及预期，城市对人口的吸引力减小。其实高房价问题不止北方城市有，南方城市同样存在，毕竟南方城市的人均收入也不比北方城市人均收入高多少，但是房价却高了很多。根据易居研究院的调查统计，2019年全国城镇家庭的平均房价收入比是13.3，这意味着一个家庭（不是一个人）买一套房子需要13.3年的总收入。

而在另一方面，居民的负债率和房企的负债率现在都居高不下，根据国家统计局数据显示，截至2020年上半年，我们国家的居民负债率是58.9%，这还只是银行的负债率，如果算上非银行负债，比如网贷、P2P、公积金等非银行信贷，我们国家居民负债率可能超过80%。而房企的负债率更加严重，在9月央行和住建部划定“三条红线”新规，旨在降低房企负债率。而全国大部分房企都不符合“三条红线”的规定，其中不乏很多龙头房企。

因此，对于北方城市集体下跌对于我们国家的房地产行业来说是一件好事情。在可以承受的范围之内，房价下跌，拿得起房子的人也会增加很多。这也是国家调控政策想要效果。但是对于目前房价还严重和当地居民收入水平不符的城市和地区，房价虚高的泡沫总有一天会破裂。就如前央行副行长吴晓灵说的那样：

在泡沫中狂欢的日子不多了，要做好泡沫破灭准备，这是我们每个人都要面对的现实。