2021年房价走势已明朗，打算购房的家庭，有以下几点需要...

宋雨

房子是生活中必需品，在农村生活的年轻人结婚需要盖新楼房，现在盖一套两层楼房少说也需要二三十万。而对于城市工作生活的年轻人来说，想在城市定居发展，买房子是必须要经历的事情，因为不管是结婚还是以后孩子的教育都离不开房子。并且房子可以给自己和家人带来归属感和安全感，租赁的房子无法与之比拟。但是房价在过去实在是涨得太快，很多人错过一次买房机会之后，自己的工资上涨速度就和房价上涨速度越差越大，越来越买不起房子。

就比如2016年到2018年那一轮房价上涨期间，全国大部分城市房价都在短时间内涨了一倍，特别是大部分三四线城市，基本上都从三四千元的价格涨到了七八千元，甚至有“贫困”县房价的一些楼盘房价都突破了万元大关。但两年多来，工资并没有提高，许多做生意的人反而抱怨赚钱越来越难。其实这都是因为房价上涨，大量资金都流入了楼市，人们的工资都用来还了房贷，自然没有多余的钱来消费。另外由于房价的大涨，也导致了房租的大幅上涨，这不仅导致了很多个体户的生意不好做，企业和工厂的经营成本也大幅上涨。所以，房价上涨还影响了大部分人的收入，也使得买不起房子的越来越买不起房子，甚至说就是看不到买房的希望。

但是这种情况从2019年下半年出现了转机，2019年上半年全国各地楼市出现了“小阳春”现象，房价不断上涨。因此许多刚需借钱也要买房，担心房价再次上涨后买不起，同时也想尽办法炒房。在很多人都认为新一轮的房价大涨又要到来了时，央行开始严查违规资金流入，直接浇灭了2019年楼市的“小阳春”。由于房企的资金链央行的监管之下也开始逐渐紧张起来，房价走势也开始出现下跌的迹象。在这期间，全国前50名的房企福晟地产和泰禾集团就出现了资金链断裂，经营异常的现象，这足以看出房企的资金链有多么紧张。

到了2020年一开年，房地产行业就遇到了雪上加霜的事情，国家不但没有像很多人想象的那样放松调控政策出台救市政策，反而是针对楼市过热的城市不断加码调控政策，同时严厉打击楼市炒作行为。今年以来，全国已经有70多个城市都出台各种各样的调控政策，并且在今年11月份，深圳、东莞、合肥和霸州等7个省市又出台了专门打击炒房现象的调控政策。可以说国家因城施策的调控政策，让人们看到了国家对房地产行业调控的决心。

并且在今年9月份，由于央行和住建部出台的“三条红线”政策，直指房企的高负债现象，旨在降低房企的负债率。目前绝大部分房企都不符合“三条红线”的规定，在TOP30房企中，仅仅只有华润置地、金地集团、中海地产等5家房企完全符合“三条红线”新规，而这5家房企不是国企就是有国企背景。在剩下的25家房企中，完全不符合“三条红线”规定的房企就有9家，并且恒大、融创这些龙头房企都在其中。因此，现在大部分房企的负债压力都非常大，在“三条红线”的压力下，房企们在今年的“金九银十”开启了降价促销潮。为了降低负债率，就算“金九银十”之后，房企们依然没有停止降价促销。房企降低负债率并不是一件容易的事情，所以房企为了降低负债率，在往后3年的时间里，房企大概率会继续降价促销，通过降价来吸引购房者购房。

因此，在房企降低负债率的压力和国家对房地产行业不断调控的情况下，2021年的房价走势已经明朗了。房价大概率会继续保持稳定，房价在稳定中根据住房需求关系上涨或者下跌，这对于刚需购房者来说是很不错的购房时机。因此，对于未来一两年打算购房的家庭，有以下几点需要注意。

第一点：不要再抱有投资目的买房

在过去，就算是刚需，其实买房子也都抱有投资目的。比如一个刚需买了第一套房子，房价大涨之后，就可能继续购买第二套房子，慢慢也就成为了所谓的炒房客。但是在现如今的房价走势和国家的调控政策下，未来房价走势会非常稳定，这样的房价波动，就算是房价上涨，投资房产也不会挣钱。根据专业人士计算，如果说首付30%贷款买房，按照现在房贷利率上涨20%算，房价每年上涨7%才能保本。而2019年全国平均房价上涨6.5%，也就意味着大部分投资房产的人都亏了钱，2020年就更不用说了，房价上涨幅度只会比这更低。

所以，未来投资房产的收益会非常低，甚至还可能亏本。就如著名经济学家马光远说的那样，房地产已经从过去的一个大众投资转变成了专业投资，闭着眼睛买房挣钱的时代已经过去了。现在购房更多地应该从居住舒适度方面来考虑。未来人们买房子更多的是为了居住，所以小区环境好、交通便捷的小区不仅自己居住舒适度，未来就算转售也会容易出手，并且售价也会高一点。因此，对于这两年准备购房的人，买房就不要再抱有投资目的了。

第二点：经济不发达、资源萎缩并且人口流失的小城市房价可能迎来下跌

现在有一个非常奇怪的现象，就是像北京、天津、青岛、郑州、武汉、石家庄等等这些大城市的房价今年都跌了不少，而很多三四线小城市房价却没有怎么下降，甚至还有些城市房价还在上涨，这里经济不发达、资源萎缩并且人口不断流出，为什么房价比大城市还坚挺呢？其实根本原因还是这些小城市楼市规模小，住房需求量也不大，容易被控制，只要房企坚持不降价，房价很难下跌。如果相反地，如果房价下跌了，人们可能存在买涨不买跌的思想，反而会更加不买房子，因此房企索性不降反涨，这样刚需还会继续买房子。另一方面，由于这样城市的楼市规模比较小，而这些城市还有一些棚户改货币化安置的项目，会有不少有购买力极强的拆迁户来购买房子，所以也可以继续支撑这些小城市的房价。

那么为什么说2021年这些小城市的房价可能会下跌呢？一方面是因为在2020年底棚户改项目就彻底结束了，以后也不会再有这么多拆迁户来购买房子，所以三四线楼市将失去最有购买力的客户。另一方面是因为随着房住不炒慢慢深入人心，炒房客会慢慢抛售房子，一旦这些三四线小城市的二手房供大于求现象持续时间长了之后，二手房房价就会很快降下来，随之而来的就是新房也会慢慢开始下跌。由于这些城市的房价目前严重偏高，并且没有经济产业和人口的支撑，一旦出现下跌，房价就会慢慢回归真正的价值水平。从2019年以来，三四线城市的房价就一直在死撑不降，而今年以来，国家也再次表明了对房地产行业调控的决心，因此2021年这些三四线小城市的房价大概率不会再继续死撑不降，也会慢慢出现下跌的情况。

第三点：购买新房期房时，时请注意风险

对于今明两年购买新房期房的家庭，最重要的就是要注意风险，目前大部分房企的资金链压力都非常大，所以购买期房的风险会比往年高很多。由于房企资金链紧张，所以一些房企为了缓解资金链的压力，在项目施工时会减少投资，这样不但可以缓解资金链压力，还可以提高利润，但是也会造成房子质量问题和绿化配套缩水的问题。资金链问题更加严重时，房企的正常经营都会受到影响，项目可能由于资金不到位而施工缓慢甚至停工，轻则延期交房，重则就是楼盘烂尾。在今年的交房过程中，楼盘质量出现问题的数量非常多，而延期交房和烂尾的楼盘也不在少数。

因此，对于今明两年购房的家庭，如果购买的是新房期房，一定要注意风险所在，尽量避开小型房企的楼盘和经营异常房企的楼盘。比如一些房价异常便宜或者首付可以分期的楼盘，这已经说明这些楼盘背后的房企资金链已经非常紧张甚至已经出现了问题。在这里，笔者建议买新房期房时尽量选择实力雄厚并且口碑好的房企，这些可以大大降低楼盘烂尾的风险。

最后，对于今明两年准备购房的家庭，笔者也建议，如果条件允许并且有合适二手房房源的情况下，最好还是可以选择二手房。二手房是现房，很多还都是准新房，以前房价相对于新房价格会高不少，但是现在二手房市场供给严重大于需求，议价空间比较大。所以现在新房的价格优势相对于二手越来越小，在二手房和新房价格差距不大的情况下，购买房子更加合适。二手房作为现房，房子的质量、小区的环境、物业服务水平和周边的基础配套设施以及交通情况都看得见，不像新房全靠开发商宣传。所以购买二手房现如今更加靠谱，不会出现新房期房可能会出现的各种各样的风险。