经济学家马光远：千万不要相信房价永不下跌的神话，房...

宋雨

今年以来房价走势终于出现了疲软，并且在国家的调控政策下，房企的资金链开始越来越紧张。在这种情况下，房企也开始低下了高傲的头颅，也终于开始降价促销了。在今年年初，以恒大为首的房企首次推出了线上打折卖房的活动，并且房企对其宣传推广的力度非常之大，足以看出房企降价促销的急迫心情。并且在今年的“金九银十”期间，在央行和住建部出台的“三条红线”压力之下，房企们纷纷开启了降价促销活动。虽然房企推出的折扣活动存在一些文字游戏成分，但是真实的售价真真实实比之前售价降低了不少。

很多人都抱怨说房价没有下跌，其实房价真的下跌了。武汉、郑州、石家庄、北京、青岛等等城市的房价在今年都出现明显下跌，甚至这些城市的郊区楼盘房价还降低了不少。比如河北的一些环京楼盘，房价下跌的都不止一半，比如青岛、郑州的郊区楼盘房价下跌了15%到40%之间。这个跌幅，对于刚需购房者来说是非常好的消息。但是对于投资客来说，他们认为房价还会继续上涨，还会像以前那样继续一轮又一轮的大涨。更是投资客鼓吹房价永远不会下跌，会一直上涨。

对于房价永不下跌的说法，曾经一直看涨房价的著名经济学家马光远表示：千万不要相信房价永不下跌的神话，房价在下跌。同时马光远认为，房地产的财富风口基本已经结束了，房子作为中国投资产品的年代已经结束了，炒房客的时代基本结束了。

那么未来房地产行业的发展和房价的走势真的会像马光远说的那样吗？马光远作为中国著名的经济学家，其对房地产行业的要求非常深入，他对房地产行业目前的看法在笔者看来非常合理，符合房地产行业目前的具体行情和国家政策。在以下3个条件下，未来房价走势会慢慢回归合理水平，回归真正的居住。

第一个条件：住房从紧缺已经开始过剩，调控政策下，市场中流通房源不断增加

房子是干什么用的？当然就是给人居住的，在住宅商品化改革初期，由于住房资源少，而住房需求非常多，导致了住房供不应求，这也是房价最初上涨的原因。但是现如今呢？我们国家的猪脑花资源早就已经过剩，房价之所以还能够继续上涨，是因为炒房客大量囤积房产，导致了市场中流动的住房资源非常少，住房资源还是供不应求，房价自然也会继续上涨。

根据央行的调查组给出的数据显示，全国96%的家庭都拥有房子，并且户均1.5 套。可以看出，我们国家的总体住房资源真的已经过剩了。而且现在全国各地依然到处在建商品房，不断有新建商品房流入房地产行业。所以在住房资源上，现如今可能已经不缺房子。随着国家对炒房现象的不断打击和调控，现在的炒房客不但投资的房产越来越少，反而开始抛售自己囤积的房产。从今年年初以来，全国二手房市场上的房源就开始急剧增加。到目前为止这种现象依然没有停止。这导致现在二手房市场中出现了严重的供给大于需求的现象，二手房房价也因此下跌不少。对于业主来说，想尽快卖掉房子，最好的方法就是降价吸引购房者，并且议价空间比较大。所以，现在二手房的市场价看似没有下跌，实际成交价已经降低了不少。

二手房房价的下跌，对新房市场的冲击很大，也会导致新房价格的下跌。很多二手房其实都是准新房，并且是现房，买了就可以立即居住，不用像新房那样需要等几年才能交房。另外，对于房子的质量和小区环境以及周边的配套设施都是看得见摸得着，没有新房期房质量问题、配套缩水、延期交房和烂尾等风险。所以，在二手房的竞争下，新房价格自然会受到影响。

第二个条件：国家下决心调控房地产，在房住不炒大环境下，居民购房观念逐渐在改变

对于房地产这个行业，是一个非常看重和依靠政策的行业，特别是在如今炒房盛行的时代，政策更是决定房价是涨是跌的一个重要的因素。可以说，只要现在房地产行业的调控政策放开，炒房现象就可能大规模死灰复燃，房价也大概率应声上涨。现在房价走势之所以不断疲软，就是房地产行业的调控政策在不断收紧，炒房客看不到了房价上涨的希望，所以房价才出现了下跌现象

但是，炒房客怕什么，调控政策自然就会来什么，因为这次国家是下定决心对房地产行业进行调控。比如在今年楼市不景气和房企资金链紧张的情况下，国家不但没有为解决房企困难而放松调控政策，反而是不断收紧调控政策。比如今年以来已经有70多个城市对房地产行业调控政策进行了加码，其中东莞、深圳等城市更是在今年11月对房地产行业调控进行了二次收紧。可以说现如今的房地产行业调控政策就是因地制宜、因城施策，对于楼市过热的城市就要加大调控政策。

在国家对房地产行业不断的高压调控和对炒房现象的打击以及“房住不炒”的大环境下，人们的购房观念其实已经在发生改变了。在过去大家买房，不管是刚需还是投资客大多都是抱有投资目的而买房，但是现如今，投资房产的人越来越少，买房更多的都是为了居住，考虑得更多的是房子居住舒适度。所以，在这种购房思维下，那些房子品质差、居住舒适的房子，自然越来越不受人们喜欢，房价也就会下跌。慢慢地，房子之间就会出现分化，房价也不可能再像过去那样普涨了。

第三个条件：目前房价过高，大部分人都已经买不起价格这么高的房子

虽然现在总体住房资源已经过剩，但是现在市场中依然有很多人没有房子，并且这些人也是急需买房用房的刚需。刚需们之所以是刚需，还不是因为买不起房子吗？如果买得起房子，也就不会被称为刚需了。所以，现在更多的是买不起房子。就比如在今年的“金九银十”房企降价促销之后，在9、10、11这3个月，全国TOP100房企的销售业绩都在1.2万亿左右，远远超过了没有降价促销之前的销售业绩。

根据易居研究院对全国50个城市的调查统计得出，全国平均房价收入比是13.3。房价收入比就是总房价除以一个家庭（不是一个人）一年的总收入，得出的数据就是房价收入比。13.3就代表着一个家庭平均需要13.3年的收入才能买得起现如今一套房子。而在欧美发达国家，这个数据一般在3到4之间。所以。我们不能否认，目前我们国家的房价确实偏高很多。

当然了，现如今国家对房地产行业调控的目的就是为了让房子回归居住属性，让房价回归合理水平。现在房价偏高，房价回归合理水平也意味着很多房价偏高的城市，其房价需要下跌。

有人说现在房子还可以投资，对此笔者并不否认，确实有一些经济发展潜力大的城市中的某些房子还有投资价值，但是这并不是普通老百姓可以分辨得出来的。就如经济学家马光远说的那样，房地产已经从过去的一个大众投资转变成了专业投资，以后想靠投资房产挣钱你需要专业知识。像过去闭着眼睛买房就能挣钱的时代基本已经过去了。