2021年楼市迎来“贬值潮”？银行行长预测：房子开始成负...

宋雨

现在买房还可以挣钱吗？这恐怕是很多人都想弄清楚的问题。确实今年以来楼市环境并不好，不少城市房价都出现了下跌现象，并且没有好转的迹象。就比如郑州的房价，从2019年下半年开始就一路下跌，现在郑州郊区的房价都已经跌到了2017年的水平。最近，郑州市场中传来不少呼吁放松调控和取消20%交易差额税的呼声，理由就是全国只有北京、东莞和郑州，郑州有什么实力要标榜北京和东莞。可以看出，对于郑州的房价走势，当地的炒房客和开发商已经有些着急了。就拿郑州举例子，如果算上20%交易差额税的话，就算是2016年在郑州郊区买的房子，按照现在的售价销售也会亏损。

其实不仅仅郑州是这样，还比如笔者的一个同学，2016年9月在河北涿州以12000元/平方米的价格按揭购买了一套120平方米的房子。在2017年6月时，涿州房价最高涨到了25000元/平方米，按照当时的售价来算，我这个同学纸面财富在不到9个月里大概涨了156万。相当于一个月挣18万元，一天6000元，一小时250元。这样的挣钱速度谁不羡慕呢？但是从2017年6月涿州房价涨到高点后，由于调控政策越来越严格，涿州房价开始一路下跌，从25000元/平方米一路跌到了如今最低9000元/平方米的价格。

虽然现如今涿州新楼盘普遍标价还在12000元/平方米左右，但是大部分销售的都是所谓的特价房，售价都在9000多元。而对于涿州的二手房市场，现在更是有价无市，想卖也卖不掉，除非售价特别低。因此，我这个同学投资的这套房子，在不算资金成本、购房费用和房贷利息的情况下，现在最低也亏损了30多万。如果再算上资金成本、房贷利息和以后买卖成本，预计亏损都已经超过了50万元，首付和还的房贷基本上亏得差不多。

通过笔者同学这个例子可以看出，房价上涨虽然可以挣钱，但是房价下跌一点，亏损就会非常大。以前人们没有注意到这个问题，是因为房价一直在上涨，基本上没有人会亏损，没有发生过不代表不存在。现如今房价下跌，这个问题就暴露了出来。今年以来，房价走势不断疲软，青岛、武汉、郑州、天津、石家庄、沈阳等大城市的房价都出现了不同程度的下跌，一些楼盘流动性小的三四线小城市的房价在今年也终于迎来下跌。对于在这些房价下跌城市买房的人来说，基本上最近两年买的房子都亏本了。

对于这种现象，其实在今年年初，著名经济学家马光远就表示：房地产作为最好投资的时代已经结束了，买房亏钱将成为常态。马光远可是坚定地看涨房价的经济学家，就是最近他还表示，未来每年还会有1300万到1500万农村人口流入城市，未来10年房价还会继续温和上涨。但是马光远的两个说法并不矛盾，因为对于炒房来说，房价温和上涨，也一样是大概率亏损。因此，现如今以投资为目的购房，风险确实大了。

对于现如今楼市的发展和房价的优势，一位银行行长预测，如果以投资为目的购房，房子将开始成为负担，持有房子越多，持有的时间越长负担越大。

为什么会是这样呢？其实主要原因还是未来房价走势稳定，就算城镇化还在继续，每年还有大量农村人口流入城市，房价也只会像马光远说的那样温和上涨。根据专业人士计算，在不考虑其他杠杠的情况下，按照正常30%首付按揭买房的话，房价每年上涨7.5%才能保本。而2019年房价平均上涨6.5%，2020年房价涨幅预计更低，因此，对于投资房产的来说，2019年和2020年都已经亏损。对于2021年的房价走势，由于3个因素的影响，可能导致楼市出现“贬值潮”的情况。

因素1：政策调控

今年以来，全国已经有超过70个城市和地区再度收紧了房地产行业的调控政策，并且央行和住建部针对房企融资出台了“三条红线”，旨在降低房企的高负债率。“三条红线”对房企们影响多大呢？根据华泰证券的统计显示，全国TOP30的房企中，金佑中海地产、招商蛇口和华润置地等5家房企完全符合“三条红线”，并且这5家房企不是国企就是拥有国企背景。而剩下25家房企中就有9家房企完全不符合“三条红线”规定，其中不乏恒大、融创等龙头房企。

因此，房企们面对“三条红线”的考核，不得不努力降低负债率。而降低负债率最好的办法就是快速卖房，在去掉负债的同时回笼资金来降低负债率。而现在的楼市房子并不好卖，因此在今年9月“三条红线”出台后，房企们就纷纷开启了“金九银十”的降价促销活动。而降低负债率并不是一朝一夕可以解决的问题，因此，在2021年房企们大概率会持续降价促销的活动。

因素2：住房资源过剩

今年央行调查组的一则报告将住房资源过剩的问题以数据的方式呈现出来。截止2019年底，我国96%的城镇家庭都有房子，而且户均1.5 套房子。虽然这只是城镇家庭的数据，但是也可以看出住房资源在总体上已经过剩了。

另外，现在市场上流通的住房资源也开始供大于求。在新房市场上，现在各个城市的新房库存在慢慢上升，居高不下。在一段时间哈尔滨政府就鼓励房企降价促销买房，让利于购房者，其实就是哈尔滨新房库存太高。在二手房市场上供大于求的现象更是明显，并且二手房房源还在不断地流入二手房市场，供给严重大于需求。

随着新房和二手房市场的库存增加，供需关系也开始发生转变，同时二手房价格的降低也会给新房市场造成非常大冲击。因此，2021年房价走势会更不容乐观。

因素3：人们购房观念的转变

其实，在上一轮房价大涨之后，很多人购买房子就已经非常吃力，在国家持续的调控下，房价走势也越来越稳定。并且随着“房住不炒”慢慢深入人心，现在更多的人买房是以居住为目的，并不再以投资为主要目的了。

当人们买房是以居住为目的时，住房就不再可能出现普涨的情况，对于那些居住舒适度不高、环境差的房子，未来会越来越不受购房者欢迎，房价也可能会开始下跌。而对于那些小区环境优美，居住舒适度高的房子，未来会越来越受购房者喜爱，其房价也可能继续上涨。现如今住房资源已经过去，随着住房慢慢回归居住、回归民生，房价也会回归合理水平。

总结：对于2021年的房价走势来说，影响最重要的还是“三条红线”政策，面对高负债率的压力和购房者的持续观望的态度，房企只能够降价促销吸引这些刚需购房者入场。特别是在2021年，房企们面临着即将到期的巨额债务，降价促销就会成为房企渡过难关的法宝利器。

因此，笔者估计还会继续降价促销，力度或超乎常人想象！而且这对刚需购房者来说确实是一个非常好的消息，可以降低刚需购房的压力。